新政后上海楼市迎来“报复性”反弹改善需求大幅释放

　　12月15日上海实施楼市新政后，沪上多个楼盘售楼处迎来大客流，客户咨询量大幅提升。在优化普通住房标准、降低首付及房贷利率后，二手房的带看量也呈直线上升趋势，市场又一次活跃了起来。

　　在9月1日上海实施“认房不认贷”后，市场也曾迎来一波“认购高峰”。不过当时的政策主要利好的是刚需购房客户，例如外地有贷款记录，但上海没房的购房人，按照首套住房标准买房。

　　当然，“认房不认贷”一定程度上也利好改善型或置换型购房者，但对于推动二手房成交的利好有限，因此楼市成交在短期冲高回落后，再次陷入“横盘期”。

　　相比上一次的政策，12月14日发布的调控力度空前。从目前的市场反应来看，新政落地后首个周末，沪上各大售楼处多迎来了大客流，成交量大幅攀升，尤其是闵行、大虹桥及浦东等当下比较热门的市郊改善区域。

　　值得一提的是，宝山及五大新城也是本次调控的受益区域，这些片区是此前新房市场去化相对困难的区域。新政明确在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　网易房产在问询后了解到，新政后沪上多个售楼处的到访客户量明显提升，有些是此前观望许久的老客户，在新政发布后第一时间过来交了定金。

　　据了解，其中也有一部分客户是来咨询政策，看看市场行情并考虑下一步的计划。在此之前置业顾问大多会电话邀约这类购房者来现场看房，如今购房者会主动来到售楼处，可见购房的积极性在提升。

　　此外，由于税后和贷款利率大幅下降，部分新房的购房者提高了个人的预算，能入手更大户型面积的住房。

　　过去上海的二套房非普宅首付达到70%，以总价1000万的房屋为例，购房者要首付近700万的现金，这个门槛是相当高的。新政出台后，二套房首付降至5成，贷款利率也从5.25%大幅缩减到4.5%，让二套改善或置换型购房者的购房预算有所提高。

　　中介人士透露，政策对于置换客比较利好，尤其是市区144平以下的住房。此前二手房市场相对平淡，普通住房增值税没了之后，房东和买家的心理价差在缩小，更有利于二手房出售，而房东在置换房屋后，有了购买改善新房的机会。所以说政策对于购买二手房的刚需和选择置换新房的改善群体都是好消息。

　　从网上房地产数据显示，新政落地后三天，上海二手房成交量在600套以上，高于12月日均400多的成交量。而周末交易量更是突破了700大关，可以说效果是立竿见影。

　　从新政落地后的首个周末来看，部分二手房中介门店的带看量也有所提升。以上述田林板块门店为例，新政实行首日单店带看量为7组，第二天带看量为6组。单日带看量较新政前的一至两组有明显提升。

　　有市民陆续到中介门店询问，包括当前挂牌价情况、以及新政影响。有中介人士向网易房产表示，周末预约看房的客户较新政之前明显增多，而且挂牌的卖家也有所回升，大多数新挂牌卖家在价格方面与同小区同户型的房源价格接近，并未有明显涨价，仅有个别卖家对于挂牌价会有所上调，可能多数房东还是希望借着市场行情转好，能尽快能达成交易。

　　网易房产在询问中了解到，周末上午就有不少客户到中介门店咨询政策，此门店一天带看了近10组客户，而在上个月，周末门店一天仅有2-3组带看客户。

　　该中介人士还称，此前因为价格上“僵持不下”的买房双方，随着税收减免的优惠政策出台，现在又有了促成谈判的筹码。

　　对于新政后的市场反应，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上周市场期待的楼市优化政策终于落地，上海调整普宅认定标准，以及对二套房的信贷政策，一时间市场情绪扭转。不管是新房还是二手房，客户数量都有所增加，从政策力度来看，市场普遍认为较大，并且超过预期。

　　因此，尽管上周交易数据有失水准，但在政策利好催促下，买家观望情绪有所削弱，预计后续成交数据会翻身向上。

　　中指研究院研报则认为，本次北京、上海大力度优化楼市政策，整体符合市场预期，政策优化对二套房购房者尤为利好，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是落实“以进促稳”的重要举措。

　　过去北京、上海房地产政策极为严格，此次大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期，带动行业信心恢复。从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期，市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。

　　当前市场的火爆程度已经超出预期，新政在一段周期内是有利于市场上新房库存的去化，也缓解了此前二手房出售难的困境。

　　值得一提的是，明年经济大环境走势依然是买房人关注的焦点，当前在收入预期放缓、房价下行担忧的背景下，调控红利带来的这一波成交需求释放后，市场是否会再次回落，而政策的持续效应仍需要进一步观察。