雅生活服务的“四条腿”

　　在黄奉潮看来，雅生活服务2022年的业绩并未达到预期目标， “主要是房地产业务的营业收入和利润有大幅度下降。”

　　“2022年是过去十年最坏的一年，也是未来十年最坏的一年。从2023年往后相信一年比一年更加好。”在3月29日的业绩发布会上，雅生活服务集团（以下简称“雅生活服务”）董事会联席主席兼执行董事黄奉潮在谈及雅生活的业绩表现时表示。

　　黄奉潮表示，“目前雅居乐整个融资端（的压力）在不断缓解，政府也释放出很多的政策，雅居乐在一些融资和发债方面也在启动，现金状况不断缓解。相信从今年开始，雅居乐整个现金流越来越好的话，我们也会向他们催回应付款项。”

　　从2022年的年报可以看出，第三方项目已成为雅生活服务主要的面积来源，对雅居乐的依赖大幅下降。

　　从在管面积来看，2022年雅生活服务在管面积5.45亿平方米较2021年增长了11.6%。其中来自第三方项目的在管面积约4.52亿平方米，占总在管面积的比重超过83%。

　　截至2022年末，雅生活服务在管面积及合约面积分别约5.45亿平方米及7.31亿平方米，新增在管面积和合约面积分别达0.57亿平方米和0.68亿平方米，第三方项目占总合约面积的79.8%。

　　雅生活服务2022年营业收入约153.78亿元，同比增长9.2%。物业管理服务、业主增值服务和城市服务的收入总额约136.63亿元，同比增长21.7%，占集团总收入的88.9%。

　　2022年年报显示，雅生活服务毛利润约33.84亿元，同比下降12.5%；毛利率由2021年的27.5%下降至2022年的22%；净利润约19.34亿元，同比下降24.6%；净利润率为12.6%，同比下降5.6%；公司股东应占利润约18.39亿元，同比下降20.3%；现金及现金等价物约37.99亿元，同比下降13.5%。

　　关于利润表现不佳原因。雅生活服务方面指出，存量住宅、非住宅项目及城市服务项目占比的增加一定程度上拉低了毛利率，同时由于销售成本增加，与开发商相关的外延增值服务下滑，金融资产减值损失及人力成本增加等原因造成毛利率下降。

　　不容忽视的是，雅生活服务2022年的业绩并未达到预期目标。而这个业绩增长目标是：营业收入增长达到20%，利润达到15%的增长。

　　第一，坚持市场化发展的核心战略。坚持市场化发展，第三方市场拓展是本集团规模增长主要来源。尽管面对新房供应收缩、激烈的市场竞争、疫情及经济环境疲弱等客观困难，雅生活服务以城市分级、一城一策等拓展策略，在拓展城市、业态及项目质量上均实现突破。年内第三方市场拓展新增合约面积达0.6亿平方米。

　　第二，通过深耕周期性影响较小的存量、非住宅市场，提升重点城市项目密度。超七成新增年化合同金额来自一、二线城市获取的项目，年内住宅新拓项目超三分一来自存量项目。此外，进一步扩大公建业态细分赛道优势。

　　第三，积极参与国企合资合作。他们与中城工业集团有限公司（前称为中车城市交通有限公司）、江苏中农集团旗下中匠地产集团等实现战略合作，在大型企业、金融机构、园区综合服务领域亦获取了多个超大型标杆项目，包括中车交通汾湖星舰超级工厂、国家开发银行稻香湖数据中心、武汉国家开发银行、中广核上海科技园等。

　　第四，持续完善产品品牌策略。他们通过市场发展中心有效协调资源及提供技术支持，通过成员单位成功联合获取十余个优质项目。

　　关于公司2023年业绩指引，雅生活服务首席执行官李大龙希望未来发展核心业务能够有10%～15%的增长。

　　雅生活服务首席财务官黄嘉毅进一步解释，“未来公司的物业板块会保持10%稳健增长，业主增值服务达到15%~20%，城市服务维持在15%。

　　对于收并购，李大龙表示，“不排除这两年在价值回归之后，在业务上、能力上布局的前提之下，还会进行有质量的整合和收购。”