土拍恢复“价高者得”后本土开发商拿地活跃

　　自从去年底起杭州恢复土拍“价高者得”，对优质地块的争夺愈发激烈，比如铁路北、湘北地块相继拍出了38%、36%的高溢价率，而房价仍然基本延续此前的限价。

　　刚刚过去的1月26日，杭州2024年的首场宅地土拍场面依然火热。不仅下沙一举拍出板块新“地王”；市北西成交地价逼近3万元/㎡，相比同板块最新售罄、相同限价的项目，地价成本足足高出5000元/㎡。优质地块低利润率重现，房价和地价差重新缩小。

　　杭州新年首场土拍，来自云谷、三墩、双浦、市北西、金沙湖、青山湖的6宗涉宅地出让，最终5宗由本土房企夺得。再看报名阵容，人气最高的市北西地块、三墩地块报名房企均为18家，其余地块的报名房企则个位数，远低于去年动辄数十家的参拍规模。

　　这不难理解，去年底以前，杭州的宅地出让规则还是封顶溢价率12%，拍至上限后转入摇号环节。封顶地价和未来限价之间的利润空间明确，拿地只需“碰运气”。于是，去年新入杭拿地的新面孔房企层出不穷，例如台州方远、温州远山、南昌市政集团、宇诚集团、舟山恒尊、浙江中腾等等。

　　记者曾统计过，去年前11个月杭州成交的108宗涉宅地块中，有60宗拍至摇号，占比55.6%。其中，竞争最激烈的是四堡七堡单元JG1402-26地块，即绿城芝澜月华轩，吸引了70家房企参拍，摇号中签率低至1.4%，难度远超新房摇号。

　　如今，杭州土拍规则一改，“碰运气”这种好事没了。房企想在杭州拿地就得拼真金白银，而本土房企在成本管控上显然更具优势。

　　新年首场土拍的焦点，无疑是市北西的兴议村TOD地块。该地块最终由滨江以29亿竞得，溢价率30.59%，拿地价29774元/㎡，距离成为市北板块“地王”一步之遥。萧山市北板块的地王项目是融信杭州世纪，楼面价30816元/㎡，发生在2017年3月24日。

　　值得注意的是兴议村TOD地块精装限价是39500元/㎡，也就是说，地价与房价差仅9726元/㎡。而市北板块刚刚售罄的樾章璟琇名邸，相同的新房限价，其当初拿地价为24583元/㎡。两者之间地价成本相差超过5000元/㎡。

　　再看去年12月12日，杭州 “取消土地限价、结束土地摇号时代”的首场土拍结果中，限房价的3宗纯宅地的平均房地价差为10474元/㎡，最低的闲林地块，价差仅9219元/㎡。

　　杭州自2019年7月29日实行“限地价、限房价”政策，直至2023年12月12日重新恢复宅地竞拍“价高者得”（主城区、萧山和余杭六区继续限房价），期间记者曾多次统计过房地价差。2020年的80个“双限”住宅项目样本，若按实际地价计算，房地差价不到10000元/㎡的有35个。2021年上半年，房地价差进一步减小，平均价差仅8500元/㎡左右。在微薄的利润下，楼盘减配成了普遍现象。

　　好在2021年12月，土拍规则再次调整，在限地价、限房价的基础上，设置了溢价封顶后摇号环节。数据显示，土拍摇号后的2022年首批纯宅地出让中，平均房地价差达13412元/㎡，最高价差21998元/㎡，最低的也有10840元/㎡。

　　去年前11个月，也就是恢复“价高者得”前的宅地出让，平均房地价差有15190元/㎡。房企利润空间回升，意味着楼盘的品质上限也将提升。然而，从杭州恢复“价高者得”后的两场土拍结果看，对优质地块的争夺势不可挡，拿地房企的利润空间再次压缩。