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魔邱陪赎凸怎么上了热搜?
中国的房产曾是中国的支柱行业,沉淀着国内大部分的资金,从1998年房改政策以来房价迎来了20年的上涨。
然而,随着2016年首次公开提出房住不炒政策,风向开始变了,但那时很少人能意识到,以为房价还会继续坚挺。
直到2021年9月份恒大爆雷,一部分人才意识到风向线年房地产剧烈的调整人们终于转过弯了:房地产黄金时代结束了。
回答好这两个问题,你就能有自己的判断基础,毕竟你经济状况如何、个人追求是什么、有没有结婚、女朋友和丈母娘的态度、户口小孩上学等一系列问题只有你最清楚。
从趋势上看,投资的属性已经没有了,一二线核心地段、大户型、改善住房升值的概率大点,其它的最好不要抱着升值的期望了。
按照国际上的标准,一般来说如果租售比小于1∶300,也就是300个月(25年)以上才能回本,那么租房是划算的。
不过这是和我们当下所处的环境有关,一边房价虚高、一边租房的理念还没有普及。随着未来的发展也会有所变化的。
然而很多人并不是不会计算财务这笔账,而是被前面说的个人情况、人生追求、结婚、孩子等其他因素所影响。
除了前面说的诸多现实问题需要考虑清楚以外,对房地产未来趋势的预判也非常重要,如果当初恒大等一些房企能像万达一样提前看清趋势,尽早减负债,也许会比今天好得多。
对于个人也是如此,如果你能了解房产未来的趋势,那么2020年那波房价最后的上涨很难把你套进去。
2016年开始提出房住不炒;2018年经济压力非常大依然加强房住不炒的政策,这一年国土资源部改为自然资源部。
美国经济学家库兹涅茨1930年提出过着名的“库兹涅茨周期”理论,认为房地产强势时带动上下游发展,推动经济繁荣,衰退时,上下游需求回落,经济衰退。
因为这一阶段的经济主要受房地产和建筑业驱动。所以“库兹涅茨周期”也叫“房地产”周期或“建筑”周期。这一周期长度为15-25年。
中国从1998年到2018年走过了20年左右的完整的房地产强周期,按照理论接下来将进入下一轮15-25年的房地产弱周期;
目前看疫情和国内外经济形势的调整加速了这一进程,个人预计到房地产的弱周期会延续到2030年左右。
从国内的实际情况来看,2016年以来7年的时间我们都在调整房子的结构,无论多难都要坚守“房住不炒”的定位、推动房地产市场健康发展。
在国家内循环的经济政策下要防止经济脱实向虚,就需要矫正现在房地产一业独大、房价过高挤占居民消费的现象。
目前我们看到政府是有决心的,但房企和经济受到了很大冲击,其实在2020-2022年价格调整幅度并不大;
到了2023年很多地方挺不住了,法拍房的激增可能是导火索,原重庆市市长黄奇帆2023年在一次报告中说道:“法拍房在2000年只有20万套/年,2010年也就50万套,但是到2020年激增至150万套”。
黄奇帆预测2023年全年可能有400万套,如果按100平方米测算,总共会达到4亿平方米,超过总成交面积的30%了,那么势必会影响整体房价。
如果真的如他所说,一旦放量下跌,情况将很严重,如果跌幅超40%那些在2年前高位买房的人将面临断供风险,房企债务问题就会爆发,房产烂尾将随处可见。
如果再继续下跌,一旦跌到比更早的人买房时价格低40%,断供潮将会进一步扩大,此时银行坏账率将会飙升。
不要觉得房价从高位25000一平跌到12600一平很难,因为这里会有连锁反应触发恐慌性抛盘。
一旦守不住第一批断供风险将引发市场更多楼盘抛售,尤其是更早的时候七八千买房的人会大幅降价抛售带崩市场。
因为虽然从高位25000一平跌了40%,但房价还有15000一平,哪怕他10000一平抛也还是赚的。
“比如说拿出五万亿把这个房子收了,作为保障房的供给来源。政府在这个价格收购不会亏,放个五年、十年,作为公租房、人才房、保障房。”
而且这么做,确实政府也不亏,土地出让金卖了一道,然后又6折把现成的房子收回来,也留足了出租率的空间。
也就是说,现在按照市面价格回收房子去出租、租金回报率只有2%,那是没办法买房去出租的,不够资金成本。但是要六折买,租金回报率就有望接近4%。
而且政府这个价格收购,不会产生道德风险,不用担心又富了那些房产商了,因为房产商在这个位置收到的钱是不赚钱的,收回来也是还银行,还供应商的货款。
目前一系列的房产政策出台确实都指向大力建设公租房、廉租房、保障房,合理调控房地产市场价格,降低市民的居住成本,增强其他消费能力。
看来国家已经在提前应对布局了,这一招既能化解房地产风险、又能解决居民购房压力释放其他领域消费能力;
篇幅有限,这里直接给出分析结论:2024年房地产会继续低迷,底部区域应该在2025年-2026年。
对房地产也不要过度悲观,2023年房地产已完成“压力测试”,接下来如果国家政策足够谨慎应对,房地产能实现软着陆。
经历过房地产20年的黄金时代,希望你能改变固有的体验认知,要认识到房地产的时代已经落幕,同时一个新的时代正在开启。
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