去年以来全国超30城优化、取消住房限售业内：极大提升房屋交易市场流动性

　　据南京发布，3月31日，南京市举行进一步促进南京房地产市场平稳健康发展有关政策新闻发布会。会上，南京发布稳定房地产市场的“房七条”，其中明确，自2025年3月31日起，南京市范围内取消限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易，有效满足居民各类置换改善需求。

　　限售政策最初是为了应对房地产市场过热而出台的调控措施。以南京为例，其住宅限售政策始于2017年。2017年5月13日，南京市政府办公厅出台《南京市关于进一步加强房地产市场调控的通知》，并自5月14日起正式执行。该通知规定，居民家庭、企事业单位、社会组织等新购买的住房（新购买是指自本通知执行之日起购买），须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续，赠予住房也同样纳入3年限售范围。到了2022年5月，南京对限售政策进行调整，对于预售商品房，限售时间从原来的办理产权证满3年，调整为合同备案日期满3年。

　　值得注意的是，2024年11月，南京松绑限售政策，买房人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下处于限售期的二手房也可上市交易。

　　业内认为，此次南京全面取消限售，有助于改善住房置换流通，对于改善性需求释放有一定的助力效果。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，从房屋交易的流动性角度来看，过去限售政策的出台，主要是从限制房屋交易短线操作的角度出发，旨在防范各类投资投机需求和快进快出的炒作现象，本质是限制了流动性。当前取消限售政策，吻合了房地产市场供求关系的新变化，体现了精准施策、响应群众呼声的导向。取消限售政策后，商品住房的上市交易将不再受时间或其他条件限制，这将极大提升房屋交易市场的流动性，也体现了住房市场“市场化”的导向。

　　机构监测数据显示，2024年以来，全国超30城优化、取消限售政策。其中一线城市广州和深圳已分别于去年5月、10月取消限售。今年2月，重庆也宣布取消限售。

　　据中指研究院监测，在22个重点城市中，目前北京、上海、杭州、成都、苏州、无锡等地仍有限售政策未取消，如杭州去年10月后，新出让地块需摇号项目不再执行限售，但已执行限售项目未取消限售；成都去年10月后，新取得房产证的住房可上市交易，但过去已经纳入限售的住房仍执行限售；北京对限竞商品房、共有产权房的限售政策仍在；上海则对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

　　58安居客研究院院长张波认为，南京全面取消商品住房限售，目的在于推进房地产市场走稳，并拉动更多有效置业人群入市。作为长三角核心城市，南京的调控转向对全国诸多高能级城市都有示范效应，标志着去除各类行政限制会进一步扩大化，政策导向从“防炒房”到“促流动”转变。从效果来看，这也会增大二手房上市挂牌量，并带动更多存量房流通，实现“卖旧换新”的良性循环。但值得关注的是，取消限售之后，大量二手房上市也可能导致部分集中挂牌量增多的区域和小区房价短期内出现波动，对市场产生一定影响。同时二手房也可能对新房形成更为明显的分流，导致二手房成交比例进一步增大，这一双刃效应也应关注。

　　张波认为，取消限售在杭州、成都等城市全面推行的可能性较大，但一线城市政策调整会更为审慎，尤其是核心区域的限购、限售放松的可能性在近期都较小。