房住要好！改善需求释放楼市初现暖意房地产迎来“转折点”

　　2022年的“大救市”，在持续了5个月之后，终于是靠改善人群“救活”了，房地产迎来转折点，不仅是楼市的“转机”，也是行业结构的调整。自“房住不炒”提出以来，我国楼市调控取得了显着效果。时间进入2022年，“房住不炒”主基调依然未变，老百姓购房需求却在向着“房住要好”发展。早在2020年的时候，央行一份报告就指出，我国人均住房套数已经达到1.5套。或许很多人要说，为何还有那么多人没有房子住呢？要知道，这只是人均套数，有的家庭房子两三套，当然就会有人暂时还没有房子，很正常，不然何来刚需和改善之分呢。甚至以往还有一大波“炒房客”，手里持有的可不止几套房子。这里引用这个数据，不是为了讨论住房分布不均的问题，只是为了说明一点，手里有一套房子住的人不在少数。房子是有住的了，然而随着我国人均GDP“破万”，经济水平不断提高，我国已全面踏入小康社会，人们对美好生活的向往，从物质上的“温饱”开始转向更多的精神文化需求，而居住环境的改善正是美好生活的体现。于是就有了更多人买第二套房、第三套房，从小房子到大房子，从城市中心到郊外新区，从高层住宅到洋房别墅，房地产市场上越来越多的改善型产品出现，就是为了满足改善需求购房的需要。

　　二、改善需求释放改善购房需求的存在，和刚需一样是当下房地产市场的主力军，2022年的“大救市”，从支持刚需到支持改善，楼市松绑的版本也在升级。2022年这场“大救市”，最初主要是通过降低房贷利率、降低首付比例、发放购房补贴等方式，还是往年的通常做法，从大环境改善来提升楼市逾期，然而效果并不甚理想。3月郑州“19条”和哈尔滨“16条”新政出台后，意味着楼市松绑开始转向了政策端，随后越来越多城市都不同程度地放松了“四限”。429中央政治局会议的召开，提出要满足刚需和改善的合理住房需求，也标志着楼市解限从1.0版本升级到2.0版本。为充分满足改善性住房合理需求，2022年已有约30城(郑州、常州、石家庄等)优化认房又认贷标准、降低二套房首付比例等。5月以来，更多城市加大了支持改善性住房需求，并重点出台相关政策，比如对多孩家庭提升公积金贷款额度，支持释放改善需求，包括东莞、杭州、南京等城市。最近的一次，是宁波5月31日针对二孩或三孩家庭公积金贷款额度上浮20%。

　　三、楼市结构调整2022年的“大救市”转向支持刚需和改善并重后，5月楼市数据也比此前有所回升，房地产迎来了久违的暖意，这或许也标志着我国房地产将进入行业转折点。在高层和地方的大力支持下，重点针对改善客户出台各类支持政策，中高端购买力得到持续释放，5月楼市初见暖意。新房方面，克而瑞数据显示，5月，30个重点城市商品住宅成交面积环比增长4%，其中，26个二、三线城市成交低位企稳二手房方面，诸葛找房数据显示，5月，10个重点城市二手住宅成交量为45496套，除北京外，其余9城二手住宅成交规模均呈现上升态势。据统计，2022年全国30个代表城市中，有19城120平以上改善型产品成交占比较去年同期提升，杭州、南京、苏州、西安、温州、台州等热点城市120平以上改善产品成交占比均提升至30%以上，有多城更是超过50%，改善住宅产品成为市场主流。可以看出，随着城镇化不断推进、老百姓生活水平不断提高，对美好生活向往也愈加强烈，购房者需求正在从“有没有”转向“好不好”。

　　综上所述，终究还是改善“救活”了楼市，5月楼市初见暖意。2022年房地产的转折点，不仅是楼市的“转机”，或许也会是行业结构的调整。