咬牙切齿(yǎo yá qiē chǐ)究竟是什么原因?

　　6月15日，福建省福清市发布《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》（简称《实施意见》）。而该政策最大的亮点是明确废除限售政策。

　　《实施意见》指出，2017年7月26日起至本方案公布之日，凡在我市购买新建商品住房的，参照福州做法，购房合同签订满2年，并已取得不动产权证的即可转让；本方案公布之日起，凡在我市购买新建商品住房的，不再执行《福清市人民政府办公室关于强化房地产市场调控工作的通知》（融政办〔2017〕90号）中的限转售政策。

　　不再执行限转售政策，标志着福清市自2017年开始实行的“2年限售”政策正式落幕。而福清市也成为今年第一个正式官宣取消限售的城市。

　　3月31日，福州市发布了《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》（榕政办规〔2023〕7号），其中提出了“调整限购区域、购房套数等住房消费领域限制性政策”“落实最低购房首付比例和贷款利率政策”“优化落实公积金政策”“支持多孩家庭和新市民购房需求”“全面推行带押过户”“实施房票安置”等房地产政策调控方向。

　　福清市作为福州市辖的县级市，其于6月15日发布的《实施意见》中提及的房地产政策与福州市3月发布的房地产政策调控方向基本一致，并对福州市相关政策进一步细化和落实，如落实最低购房首付比例和贷款利率政策，对使用房票购房者给予团购优惠和购房补助。其中，最为重磅的是取消新建商品住房中的转限售政策。

　　2017年7月26日，福清市发布《福清市人民政府办公室关于强化房地产市场调控工作的通知》（融政办〔2017〕90号），明确指出要严格执行限转售政策，自2017年7月26日起，凡在福清市购买新建商品住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

　　而此次官宣不再执行限转售政策，标志着福清市自2017年开始实行的“2年限售”政策正式落幕，释放了积极的市场信号，成为今年第一个正式官宣取消限售的城市。

　　自去年以来，多城对限售政策进行了松绑，但是宣布全面取消限售的城市并不多。据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至当前，包括郑州、青岛、苏州、金华、南京、常州、东莞、西安等超20城放松限售政策，取消限售的城市仅有哈尔滨、常州、廊坊、衢州等少数几个城市，且以三四线城市为主。

　　值得一提的是，哈尔滨是2022年首个解除“限售令”的二线日，哈尔滨市人民政府网站发布消息称，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。这意味着，哈尔滨主城6区“新房限售3年”的政策被取消。

　　6月16日，中指研究院市场研究总监陈文静向记者表示，随着福清率先取消限售，福州其他地区有望跟进，力促合理住房需求释放。2023年以来，一二线城市政策优化力度逐步深化，但核心城市楼市限购、限贷、限售等政策仍有较大优化空间。短期预计将有更多城市优化限制性政策，或按照一区一策原则，进一步降低购房成本、降低购房门槛。随着核心一二线城市政策持续优化，迭加经济形势进一步好转，核心城市市场有望逐渐企稳恢复。

　　诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也表示，本次福清市取消限售政策，将会大大增强市场流动性，对刺激市场活力，促进改善性需求的释放有着重要意义。出台多年的五限政策正在逐步松绑，预计后续一些基本面偏弱、市场情绪低迷的城市将会跟进，与此同时一二线重点城市仍将以局部优化的方式逐步松绑。

　　此外，易居研究院研究总监严跃进指出，“此次房地产废除限售政策，也是体现了福清政策务实、力求快速改善营商环境的导向。当前各地都在进行政策的放松，但是很多过于扭扭捏捏。以限售政策为例，很多地方对限售政策是放松，但还没有完全取消。而福清打响了‘取消限售第一枪’，其信号意义更强。各地不能停留在放松的层面，而是要进入到直接取消的层面。”

　　从整体市场量价走势来看，根据中指数据，今年一季度，重点100城新建住宅销售面积同比增长18.6%，2—3月环比持续上行，3月下旬市场边际转弱，4月份开始，去年积压的购房需求已基本释放结束，房地产市场活跃度明显下滑，4—5月多数城市销售环比下滑，市场体验偏冷，4月和5月重点100城新建商品住宅成交面积环比分别下降26%和8%，同比在低基数下分别增长43.9%和13.4%，但在过去五年中，4月和5月仅高于去年同期。

　　在价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，5月，百城新建住宅价格环比止涨转跌0.01%，环比下跌的城市数量增加至54个；百城二手住宅价格环比跌幅扩大至0.25%，已连续13个月下跌，环比下跌的城市数量增加至83个，环比跌幅及环比下跌城市数量均居2020年以来高位。

　　而克而瑞福州区域于今年4月底指出，近两年以来，福清楼市下行态势明显，尤其从2022年开始，除了个别月份成交量除外，其他成交量基本都在低位徘徊。

　　在严跃进看来，限售政策取消影响重大，其对于新房和二手房都有积极作用。其中新房方面，因为没有限售约束，所以购房者认购的顾虑减少，其利好新房的去库存。而对于二手房而言，其后续可以“想卖就卖”，自然交易成本会降低。而且二手房交易更加顺畅后，有助于促进二手房的活跃，对于“卖二手房换新房”是有积极作用的，也客观上能够带动新房或改善型新房的交易活跃。

　　同时，中指研究院发布的报告认为：“在稳经济的关键时刻，房地产已发挥不了短期刺激经济的作用，适度优化调控政策，维稳托底房地产才能更好地稳定经济运行。在当前保增长的关键时刻，亟需中央监管部门和地方政府纠偏核心城市不合理的限制性政策，结合多孩家庭、人才、租赁等优化限购限贷条件，服务人口政策大局的同时，切实支持刚性和改善性住房需求释放，向市场传递信心。6月进入上半年冲刺经济的关键时刻，房地产优化政策需要尽快落实到位，以免错过6月市场企稳窗口期，只有促进房地产销售好转，才能推动市场信心恢复，进而带动房地产投资改善，实现房地产不拖经济后腿。”